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부동산 전세사기! 나도 피해자가 될 수 있다!!
"소중한 전세보증금 안전하게 지키는 방법"
1. 부동산 전세사기 피해 예방법(체크리스트)
단계별 | 확인할 사항 | 왜 확인이 필요한가요? | 어떻게 확인하나요? | 계 약 전 | 주택용도 주택상태 | ▶건물용도가 주택인지 확인 ▶불법․무허가 주택여부 확인 ▶임대인에게 하자보수 요청 | •건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr) •현장확인 필수 | 적정 전세가율 | ▶보증금을 돌려받지 못할 위험 방지 | •국토부 실거래가공개시스템(rt.molit.go.kr) •부동산정보사이트(네이버부동산, 직방 등)를 통한 적정 시세체크 •물건지 인근 복수의 중개업소 방문 •지역별 전세가율 체크(rtech.or.kr) •안심전세앱 진단(광역시와 오피스텔은 ‘23.7월 이후 제공) | 선순위 권리관계 | ▶보증금 안전여부 확인 | •등기부등본 갑구, 을구 확인(인터넷등기소, iros.go.kr) •전입세대 열람 및 확정일자 부여현황 확인(임대인 제공) | 임대인 세금 체납여부 | ▶보증금 돌려받지 못할 위험예방 | •국세(세무서, 홈텍스), 지방세(주민센터, 위택스) 미납내역 확인(임대인 동의) ※계약체결 후에는 임대인 동의없이 미납국세 확인가능(‘23.4월부터) | 계약당일 | 임대인 신분 | ▶계약자 본인여부 확인 | •신분증(대리인 위임계약시 위임장, 인감증명서) •보증금은 반드시 임대인 명의 통장에 입금 | 부동산중개 사무소 등록여부 | ▶적법한 중개로 위험계약 체결 방지 | •국가공간정보포털(nsdi.go.kr)→부동산중개업소 조회 (등록여부, 대표자, 보험가입 여부, 중개보조원 확인) | 주택임대차표준계약서활용 | ▶권리보장 특약명시로 계약관련 분쟁 예방 | •법무부(moj.go.kr)주택임대차 법령 또는 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청 | 권리관계 재확인 | ▶권리변동사항 확인 | •등기부등본 갑구, 을구 확인(인터넷등기소, iros.go.kr) | 계약체결후 | 주택임대차 계약 신고 | ▶법적의무(계약일로부터 30일이내) ▶보증금6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 대상 (경기도를 제외한 도(道)관할 군(郡)지역 제외) ※ 신고 시 확정일자 자동부여 | •(온라인)부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) T.1533-2949 •(오프라인)관할 주민센터 방문(신분증, 계약서 지참) ※ 신고대상이 아닌 경우에는 관할 주민센터 방문하여 확정일자 부여 신청 | 전입세대열람, 확정일자부여현황 | ▶선순위권리관계 직접확인 | •관할 주민센터 방문(신분증, 계약서 지참)후 전입세대 및 확정일자 부여현황 열람 •인터넷등기소(iros.go.kr)에서 확정일자 부여현황 열람 | 잔금 및 이사후 | 권리관계 재확인 | ▶권리변동사항 확인 | •등기부등본 갑구, 을구 확인(인터넷등기소, iros.go.kr) | 전입신고 | ▶법적의무(전입 후 14일 이내) ▶대항력 확보 | •(온라인)정부24(www.gov.kr) •(오프라인)관할 주민센터 방문 | 전세보증금 반환보증 가입 | ▶보증금 미반환 위험 해소 (집주인과 보증금반환 문제 발생 시 보증사에서 대신 반환) | •보증기관에 문의하여 가입(임대인 동의없이 임차인이 가입) ‣주택도시보증공사(HUG) T.1566-9009 ‣한국주택금융공사(HF) T.1688-8114 ‣서울보증보험(SGI) T.1670-7000 |
2. 전세보증금 반한보증 보험 가입
□ 전세보증금 반환보증 보험이란? ☞ 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 상품 □ 보험 종류(3종) 구 분 | 주택도시보증공사(HUG) | 한국주택금융공사(HF) | 서울보증보험(SGI) | 상 품 명 | 전세보증금 반환보증 | 전세지킴보증 | 전세금보장신용보험 | 보증대상 | 아파트(도시형생활주택), 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용오피스텔, 다중주택, 노인복지주택 | 아파트(도시형생활주택), 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용오피스텔 | 아파트(도시형생활주택), 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용오피스텔 | 보증신청인 | 임차인 | 임차인 (HF의 전세자금대출이용자에 한함) | 임차인 | 신청기한 | *신규계약 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은날로부터 계약기간이 1/2이 경과하기 전 *갱신계약 계약기간의 1/2 경과하기 전 | 전세계약 후 최소 1/2기간이 경과하기 전 | *임대차기간이 1년이상 계약일부터 10개월이 경과하기 전 *임대차기간이 1년 계약일로부터 5개월이 경과하기 전 | 보증기간 | 전세계약 종료일 후 1개월 | 전세계약 종료일 후 1개월 | 전세계약 종료일까지 | 보증금액 한도 | 수도권 7억원, 그 외 5억원 이내 | 수도권 7억원, 그 외 5억원 이내 | 아파트 제한없음 *아파트이외 주택임차보증금 10억원 이내 | 신청서류 | 임대차계약서(공인중개사날인), 부동산등기부등본, 전세보증금 지급확인서류(계좌이체내역등), 주민등록등본, 전입세대열람원, 건축물대장, 신분증 등 *보험기관별 직접 확인요망 | 신청방법 | *방문신청 *모바일신청 -네이버부동산〉금융상품〉전세보증금반환보증 -카카오페이〉간편보험〉전세보증금반환보증 -KB국민카드 국카몰앱〉라이프샵〉전세보증 -모바일HUG앱 | *공사 별도 방문없이 취급은행 에서 보증신청 및 보증서발급 | 지역별 영업지점으로 신청 | 상담전화 | 1566-9009 | 1688-8114(주택보증부) | 1670-7000 |
3. 전세사기(깡통전세) 피해 유형 및 사례
(유형1) 깡통전세
시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우 ☞ 건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우 ☞ 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우 |
사례별 | 피해내용 | 새 집주인이 ‘바지 집주인’ | 세입자는 꼼꼼하게 권리관계를 확인(선순위 채무관계 없음)하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주를 하였다가 두달 후 집주인이 바뀌었으며 심지어 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 근저당 설정하였음을 확인함. 당초 전세를 계약했던 건물 주인은 빌라를 통 채로 새 집주인에게 넘겼고 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다가 깡통 빌라와 빚까지 떠안았다며 본인도 피해자라고 주장. 세입자는 당초 계약을 한 건물 주인을 고소하였지만 어떠한 처벌도 없었으며, 어쩔 수 없이 새 집주인이 빌린 금액(근저당)을 갚고 원치도 않은 집을 떠안았음. | 새 집주인은 ‘블랙리스트’ | 등기부등본의 권리관계를 확인 후 주택도시보증공사가 보증하는 대출상품을 이용하여 전세계약 후 입주하였으나 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인중개사의 문자를 받게 됨. 매매가 되더라도 임대계약은 승계되고, 문제가 생겨도 은행에서 보증금을 회수할 거라 믿었으나, 은행에서는 전세 보증금을 보호해주는 보험이 아닌 은행의 대출금을 보증해주는 보험으로 해당 보험은 전세 보증금을 보호하는 아무런 장치 없는 보험이라 함. 더욱이 바뀐 임대인은 594채의 주택을 갭투자로 보유한 임대사업자로 주택보증공사에서 ‘블랙리스트’로 분류하며 해당 임대사업자의 매물은 반환보증 가입이 어려울 뿐더러 주택보증공사에서 임대사업자에 받지 못한 보증금에 대해 해당 주택에 가압류를 해놓은 상황으로 전세 보증금을 돌려받기 더욱 어려워짐. | 나도 ‘갭투자’ 피해자 | 신축 빌라의 분양이 여의치 않자 건축주는 갭투자자(임대사업자)에게 할인하여 한 집당 1억으로 건물을 통 매각하기로 하고 계약서는 분양가 1억 5천만원으로 작성함. 공인중개사는 이 빌라를 1억 2천만원에 전세 계약할 세입자를 찾고 세입자는 분양가와 3천만원 차이가 있고 새로 지은 깨끗한 집이라 전세 계약을 체결함. 건축주는 빌라 분양을 완판했고, 임대사업자는 돈 한푼 투자 없이 한 채 당 2천만원의 수익을 냈으며, 공인중개사는 수수료 챙기는 수법으로 빌라를 처분함. 문제는 전세기간이 만료되는 시점에 발생하는데 세입자의 보증금으로 집을 매입한 임대사업자는 다른 세입자를 구하기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없고 보증금을 돌려받기 전까지 세입자는 이사를 갈 수도 없는 상황에 놓이게 됨. | ‘막장 갭투자’의 깡통전세 사기 행각 | 임대사업자는 전세 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알면서도 공인중개사와 결탁하여 선순위보증금 액수를 다르게 알려주거나 사문서를 위조하여 세입자 115명(피해액 50여 억원)에게 사기 행각을 벌임. 임대사업자는 2013년부터 임대사업을 시작했지만 갭투자 후 집값이 예상만큼 오르지 않으면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 처했고, 월평균 2천만원에 달하는 이자를 감당하기 어려졌으며, 결국 채무가 68억원에 달하자 잠적해 버렸음. 임대사업자 소유의 집들이 경매 절차가 완료 되었지만 전세 보증금 상당 금액이 피해자에게 온전히 돌아가지 않아 세입자들은 여전히 고통을 호소함. |
(유형2) 건물 ‘ALL’전세사기
다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 경우 ☞ 금융기관 근저당이 전세 보다 앞서 설정됐다면 전세금 받기 어려움 ☞ 공인중개사 과실 있다면 공인중개사협회에 손해배상 청구, 경찰 고소 가능 |
사례별 | 피해내용 | 건물의 모든 호실이 전세 ‘위험’ | 원룸 전세계약((보증금 1억2천만원) 시 건물 시세가 약9억 정도였고, 등기부등본의 근저당 채권액이 4억5천만원으로 충분히 보증금은 보장받을 수 있다는 공인중개사의 설명에 전세계약을 하고 입주하였으나, 건물주는 건물전체 9세대의 전세 보증금을 받고 잠적하고 해당건물은 경매로 넘겨졌음. 계약 당시 중개사의 말대로 선순위 채권인지 확인해본 결과 계약일 이전 4억7천만원의 근저당이 설정되어 있었고 그제서야 공인중개사와 건물주가 짜고 보증금을 가로챈 것을 알게 되었음. 건물주를 상대로 지급명령 신청 및 민사소송을 진행하지만 건물주가 재산이 생기기 전까지 보증금을 반환 받기 어려우며, 공인중개사의 과실에 대하여 협회에 손해배상 청구 및 경찰서에 형사고소를 함. |
(유형3) 전월세 이중계약 ① 집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약 ② 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약 ⇛ 월세 물건에 전세계약을 하는 ‘이중계약’으로 세입자의 보증금을 가로채는 경우 |
사례별 | 피해내용 | 중개보조원이 내세운 가짜 집주인 | 신혼집 마련을 위해 공인중개사사무소를 통해 보증금 8천만원을 주고 오피스텔 전세계약을 체결하였는데 실제 집주인은 따로 있었으며, 전세계약을 맺은 사람은 중개보조원이 내세운 가짜 집주인이었음. 심지어 해당 임대계약 마저도 위임받은 월세 계약을 전세 계약으로 둔갑시켜 보증금을 빼돌린 것으로, 위와 같은 수법으로 부동산 거래에 익숙하지 않은 신혼부부나 사회초년생을 상대로 65억원의 보증금을 가로챔. | 무자격자의 중개행위 | 중개무자격자가 자격증을 대여 받아 공인중개사사무소를 차리고, 월세로 여러 채의 주택을 임차한 뒤, 가짜 집주인을 내세워 여러 전세 세입자와 중복 계약을 체결하여 전세보증금을 가로채는 사례가 있음. 불법 중개 피해를 입지 않기 위해서는 공인중개사의 성명, 주소, 전화번호 등을 확인하고, 신분증 및 중개업등록증 등의 위조여부에 대한 확인도 필요함. | 관리소장이 대리인 행세하며 보증금 차액 가로채 | 오피스텔 관리소장은 임대차 계약 위임장을 허위로 작성한 뒤 대리인 행세를 하며 오피스텔 임차인과 전세 계약을 맺고 임대인에게는 이를 월세 계약인 것처럼 속여 보증금 차액을 가로챔 |
(유형4) 동일물건 이중 계약 하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우 ☞ 집주인이나 공인중개사가 이중~삼중 전세 계약을 하여 여러 명의 피해자가 발생하는 경우로 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있어 주의가 필요 |
사례별 | 피해내용 | 계약한 집에 다른 세입자가 존재 | 공인중개사가 소개하는 전세 물건 중 마음에 드는 집이 있어 권리관계 등 이상 유무를 확인하고, 집주인도 직접만나 계약을 체결하였으나, 이사 하는 날 다른 세입자가 있다는 걸 알게 됨. 공인중개사와 집주인이 짜고 동일물건에 여러 명의 세입자와 각각 전세계약을 체결하고 보증금을 갈취한 뒤 잠적해 버려 여러명의 세입자가 보증금을 사기 당하는 사례가 발생. |
(유형5) 신탁사 소유 건물 사기 건물주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해준다고 속이고 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 경우 ☞ 신탁 물건의 경우 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 절대로 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어선 안되며 신탁사에 정확한 사실관계를 문의해야 함. |
사례별 | 피해내용 | 위탁자 집주인의 사기 행각 | 건물 주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 제2금융권으로부터 54억원 가량의 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위가 신탁사보다 선순위라고 속이고 전세계약을 체결하여 건물 주인과 공인중개사가 전세 보증금을 가로챔. 해당건물이 경매에 넘어가면서 세입자들은 보증금을 한푼도 돌려받지 못함. |
(유형6) 전세대출 사기 임대인, 임차인이 결탁하여 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 경우 ☞ 계약서와 계약금 납입 영수증, 확정일자 등만 있으면 은행에서 쉽게 전세대출을 해준다는 점을 악용하여 허위로 전세자금 대출을 받음. |
사례별 | 피해내용 | 전세자금 대출 사기에 담보대출 사기까지 | 전세 세입자는 은행에서 전세대출을 받은 직후 다른 주택으로 전출신고를 하고, 집주인은 세입자가 없는 것 처럼 속이고 이 집을 담보로 주택담보대출까지 받음. 사기꾼들은 집값이 오르면 팔아서 차익을 남기고, 집값이 오르지 않으면 집을 경매에 넘기는 식으로 집을 여러 채 구매해 수십억을 가로챘으며, 집이 경매에 넘어가도 주택담보대출이 먼저 변제되기 때문에 전세자금대출을 내준 은행은 대부분 한푼도 건지지 못함. |
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